Главная | Жилищные вопросы | Ипотека при незавершенном строительстве

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

ипотека при незавершенном строительстве заключал

Этой темой пестрит Интернет, наполненный массой версий, предложений, идей, но больше всего — эмоциями. То, что на сегодня сплошь и рядом суды общей юрисдикции признают за дольщиками права собственности на квартиры или доли в виде квартир и т. Может быть это правильно, а может это не совсем так, история покажет.

Еще по теме 12.3. Ипотека объектов незавершенного строительства:

Применительно пункта 2 статьи 1 названного закона об ипотеке, таковая может возникать в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п. С одной стороны, возникает ощущение, что всё предельно ясно и понятно, но не стоит торопиться с таким заключением. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от Одновременно, конструкция пункта 3 статьи 11 закона об ипотеке, закрепляющая, что предусмотренные законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя право залога на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним если иное не установлено федеральным законом, имеет диспозитивный отсылочный характер.

К такому условию можно корреспондировать закрепленное в п. И в пользу утвердительного на этот вопрос ответа, говорит правовой смысл вложенный законодателем в новый пункт 2. Такой пункт совершенно четко выражает мысль законодателя, который можно упрощенно свести к следующему: Возможно ли данный смыл наложить на правовое определение момента заключения ДДУ и возникновения залога, скорее всего можно считать вопросом открытым для обсуждения, чем идеально предрешенным, но то, что его можно использовать в интересах дольщика, это факт.

Но не следует забывать, что судебная практика имеет свойство меняться и порой кардинально, что, как всем известно, неблагоприятно сказывается на экономическом климате в России и её инвестиционной привлекательности. При этом, не следует упускать из виду и то неблаговидное обстоятельство, что суды общей юрисдикции очень часто пренебрегают практикой и выводами арбитражных судов по одним и тем же правовым аспектам, что приводит к раздвоению правоприменительного смысла одной и той же правовой нормы, что в теории права не допустимо, о чем не раз подчеркивал в своих актах Конституционный Суд России.

Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов, сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения ДДУ и также в ситуации расторжения ДДУ в судебном порядке п. Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться кто, когда и какие документы должен предоставить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев.

ипотека при незавершенном строительстве то

В подтверждения запутанности данной ситуации можно смоделировать вариант, при котором один дольщик расторг свой ДДУ и потребовал от застройщика вернуть деньги, а застройщик после этого вполне законно на эту квартиру заключает уже новый ДДУ с новым дольщиком ст. Но при наличии лишь сохранения права залога даже при расторгнутом ДДУ до полного расчета застройщика с дольщиком, с применением норм п.

Обстоятельство, оговоренное в п. Федерального закона от 26 октября г. И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз. При вышеизложенных обстоятельствах, полагаю, вывод о сохранении залога при расторжении ДДУ до момента полного расчета застройщика с дольщиком, следует признать верным, тем более что он легко вписывается в конструкцию статей 25 и 43 закона об ипотеке, и является более справедливым.

Удивительно, но факт! Соответственно в этом случае при расторжении договора между залогодателем и лицом, к которому у него имеются права требования, договор залога прекратится прекращением заложенного права.

В-третьих, следует более глубоко оценить ситуацию залоговых кредиторов при банкротстве и право выбора, стоящего перед дольщиками при банкротстве их застройщика. Поскольку дольщик в правовой конструкции закона ФЗ обладает лишь правом требования передать ему индивидуально-определенную вещь после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию ст. Этот путь мы сейчас не рассматриваем. Прежде чем принять ответственное решение дольщику по заявлению своих требований в рамках дела о банкротстве должника застройщика , следует обратить внимание на некоторую особенность, допущенную законодателем и правоприменителем.

Так, по общему правилу, все имущество должника … составляет его конкурсную массу. Это влияет на порядок удовлетворения его заявленных требований и указывает на то, что применительно ст. Но не следует сбрасывать со счетов основное правило залога включая ипотеку о том, что согласно ст. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика в порядке, установленном законом, то есть ст.

Похожие главы из других работ:

Таким образом, можно подвести некий промежуточный итог данного пункта обсуждения, который заключается в том, что при реализации предмета залога в виде объекта незавершенного строительством для целей удовлетворения требований кредиторов дольщиков которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается. Такое положение вещей полностью соответствует части 4 пункта 1 статьи ГК РФ.

Прекращается залог и по другим основаниям перечисленным в пункте 1 вышеназванной статьи ГК РФ. Считаю небезынтересным остановиться на таком основании прекращения залога, как предусмотренное в части 1 пункта 1 статьи ГК РФ, то есть, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Прекращение основного обязательства по любому основанию, предусмотренному Главой 26 Гражданского кодекса РФ или иными нормами, влечет прекращение дополнительного обязательства.

Соответствующей статьей Главы 26 ГК РФ, предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица должника или кредитора , кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др. Теперь можно подвести и второй промежуточный итог исследования, который заключается в том, что при ликвидации должника юридического лица застройщика, в силу прекращения всех основных обязательств к нему со стороны любого лица независимо, заявляло это лицо свои требования в рамках банкротства или нет , прекращаются и все производные дополнительные обязательства этого ликвидированного должника, в том числе и залог включая на проданный иному лицу объект незавершенного строительства , если только основное обязательство должника не перешло к иному лицу правопреемнику по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.

Получается, что дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника ипотекой по своим ДДУ, сохраняют такой залог ипотеку в силу ст. Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника. Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований , после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу покупателю , но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения.

Поскольку такой предмет залога ипотеки в ситуации с объектом незавершенного строительства, будет до его достройки неделимой вещью ст. Продажа предмета залога осуществляется с применением исполнительного производства ст. Данное желание нового собственника заложенного имущества вполне логично и обоснованно с правовой точки зрения.

Так, в силу статьи 60 закона об ипотеке и п. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. Таким образом, отчетливо вырисовывается новый и совсем неожиданный смысловой вывод относительно предмета залога и прав залога у дольщиков не заявлявших свои денежные требования в рамках процедур банкротства должника-застройщика. Данный вывод подтверждается и соответствующей нормой статьи 20 закона о залоге, которая закрепляет, что переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, из чего следует, что при купле-продаже объекта незавершенного строительством при банкротстве застройщика, предметом такого договора в соответствии с п.

Правовой указатель

Некоторым дополнительным подтверждением этого довода служит и нечеткость самой правовой конструкции статьи 38 закона об ипотеке избегающей полной аналогии со ст. Поэтому, очевидно существует возможность использовать норму п. В этой части, следовало бы незамедлительно внести соответствующие дополнения изменения в законодательство об ипотеке, либо о банкротстве, что в определенной части применительно дольщиков с действующими ДДУ по закону ФЗ прекратило бы волну людского негодования и нагнетания ситуации вокруг банкротства застройщиков. Не совсем понятным для целей разумного воплощения выглядело в такой ситуации и предусмотренное статьей 37 закона об ипотеке и п.

Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога ипотеки в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога ипотеки и подтвержденного ст. Изложенное понимание данного вопроса имеет конечный позитивный эффект правового регулирования и применения, лишь тогда, когда объект незавершенного строительством существует, то есть когда застройщик всё же построил что-то нечто , на что могли бы рассчитывать дольщики.

В противном случае, рассуждать об ипостасях залога ипотеки для дольщика нет смысла, поскольку предмета залога в его эффективном денежном выражении практически не существует и соответственно дольщикам такое право увидится не воплощенным, что имеет место в некоторых случаях при банкротствах застройщиков. В качестве законодательной инициативы, ко всему прочему, было бы своевременным и оправданным увидеть такое изменение и дополнение законодательства в сфере долевого строительства, которое четко бы закрепило возникновение права залога у дольщика участника долевого строительства , независимо от наличия государственной регистрации такового или государственной регистрации ДДУ.


Читайте также:

  • Количество дисциплинарных взысканий для увольнения
  • Ипотека под строящееся жилье
  • Как переписать автомобиль на другого человека
  • Договор купли продажи на землю как выглядит
  • Таможенное оформление при экспорте из беларуси
  • Что нужно для усыновления ребенка из дома малютки в тюмени
  • Налоговый вычет по ипотеке условия получения