Главная | Земельные вопросы | Определение изъятия земельного участка

Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд

Петров Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников или с прекращением нрав на объекты недвижимости у арендаторов получает все большее распространение в связи с реализацией многочисленных крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских проектов.

В качестве примеров можно привести изъятие земельных участков в Сочи, в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве; строительство центральной кольцевой автодороги в Московской области; трассы Москва - Санкт-Петербург; а также реализация различных девелоперских проектов на муниципальной земле. При проведении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены в соответствии со ст.

В то же время в Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки расчет выкупной цены и убытков при изъятии в качестве самостоятельного объекта оценки не выделяются.

определение изъятия земельного участка виднелся краешек

Законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель. В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель.

Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном без согласия собственника прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства.

Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства.

определение изъятия земельного участка задавал

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование. В порядке реквизиции, то есть в соответствии со ст.

Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным.

Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов. Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Тем самым фактически установлен приоритет публичных государственных и муниципальных нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. Земельный кодекс РФ раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных: Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с исполнением международных обязательств необязательно должно предполагать непосредственное использование для целей, определенных в международно-правовом акте международном договоре , достаточно, если участок функционально связан с данной целью.

Так, земельный участок может быть изъят, если он попадает в зону охраны, устанавливаемую вокруг объекта, который определен международным договором; 2 необходимость размещения следующих объектов государственного или муниципального значения: Обязательным условием для изъятия земельных участков является отсутствие других вариантов возможного размещения указанных объектов; 3 иные обстоятельства в установленных Федеральными законами случаях.

Например, изъятие земельных участков в Сочи в целях строительства олимпийских объектов. Земельный кодекс РФ также устанавливает ограничения на изъятие земель. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.

Еще по теме Статья 66. Изъятие земельных участков:

Во-вторых, по смыслу п. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено, а генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.

В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих этапов. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка. Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. В то же время изъятие земель для государственных или муниципальных нужд может производиться и для целей, не связанных со строительством, например для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы, поэтому приведенные нормы ст.

Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм за исключением вышеуказанных о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Удивительно, но факт! Обычно процесс изъятия земельных наделов происходит из-за того, что государство в них нуждается. В соответствии с ним, использование таких территорий для других целей, в том числе и отчуждение, ограничено либо запрещено.

Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать данные: Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка. Данное правило подлежит применению во всех случаях — без предоставления данной информации изъятие не допускается; собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации п.

Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка. Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения обременения земельного участка.

Этап 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Данное ограничение заключается в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения па него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, то есть лиц, не являющихся собственниками участка , сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок.

При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в зависимости от того, кем производится изъятие уплатить выкупную цену земельного участка п. Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка. Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, то есть в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия с размером выкупной цены и т. Если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска. При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка, возлагается на орган, принявший решение об изъятии.

Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений п. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения прав постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок, об условиях его выкупа изъятия , а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок при изъятии у собственника , либо прекращения права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий.

Общие моменты

Определение величины убытков, возникающих при изъятии земельных участков Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка.

В понятие убытков, согласно ст. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

В соответствии со ст. Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, то есть им не возмещается стоимость изымаемых участков.

Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности здании, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд могут являться: Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия. Расчет размера убытков осуществляется независимым оценщиком на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков. При проведении расчета размера убытков проводятся следующие работы: Итоговая величина размера убытков выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков далее — заключение о размере убытков , содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

В заключение о размере убытков рекомендуется, в том числе включать: Величина убытков рассчитывается путем сложения: С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением реальным или неизбежным в будущем наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, величина реального ущерба включает: Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, включаемой в состав его выкупной цены. По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой равноценный земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, засчитывается в выкупную цену земельного участка.

В случае застроенного земельного участка к рыночной стоимости земельного участка прибавляется рыночная стоимость объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке. В случае если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.

Таким образом, изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, при этом возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка. В выкупную цену земельного участка включаются: Несмотря на то что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка ст.

Данное правило установлено ст. Важным видом убытков является упущенная выгода. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В соответствии с судебной практикой удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо определить достоверность тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота см. Размер неполученного дохода упущенной выгоды необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено п.

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды.

Удивительно, но факт! Данное решение обязательно публикуется на сайте государственного органа и направляется на регистрационный адрес собственника, либо по адресу расположения изымаемых зданий. Органы местного самоуправления не имеют права выносить решения об изъятии выкупе земельных участков для муниципальных нужд.


Читайте также:

  • Ндфл сколько процентов ипотека
  • Относятся ли денежные средства к имуществу по завещанию
  • Экономические преступления в беларуси это
  • Завещание и его составление
  • Как проверить авто на арест по вин коду
  • Помощь при дтп осаго