Главная | Наследовательное право | Если в договоре аренды недвижимого имущества срок аренды не определен

Срок договора аренды нежилых помещений

Аренде недвижимости при этом законодатель уделяет особое внимание, устанавливая для недопущения нарушения интересов в этой сфере государственную регистрацию договоров, без которых они не считаются заключёнными. Однако многие стремятся избежать такой регистрации, поскольку она отнимает значительное количество времени, а иной раз и нервов.

В Гражданском кодексе РФ государственная регистрация аренды недвижимости как будет проанализировано далее, не всей недвижимости поставлена в зависимость от срока договора аренды п. Естественно, что по вопросам сроков и регистрации договоров аренды возникали споры, по которым сложилась определённая судебная практика, которую некоторые специалисты называют либеральной.

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

В данной статье мы не будем касаться причин того, что в России некоторым решениям суда придаётся сила, чуть ли не источников права, а проанализируем те положения, которые содержатся в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ, частично посвящённом срокам договора аренды, которые представляются несоответствующими законодательству.

Также рассмотрим ряд положений законодательства, нуждающегося, по нашему мнению, в изменении. То есть суд указал, что продление договора, по сути, означает заключение нового договора на тех же условиях. Для оценки данного вывода необходимо рассмотреть действие договора во времени. Договор есть соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей п. Как и любые правоотношения, договорные права и обязанности действуют в течение какого-то срока.

От срока их действия следует отличать срок действия самого договора, который может не совпадать со сроками действия установленных им или вытекающих из него прав и обязанностей ст. Итак, любой договор содержит четыре основных временных точки, имеющих правовое значение: Сроки действия договора и прав обязанностей , содержащихся в нём, могут не совпадать и пересекаться достаточно причудливым образом.

Например, в силу пункта 2 ст. Это условие, с одной стороны, не увеличивает срок действия договора и не изменяет момент его заключения, с другой стороны, оно распространяет силу действия договора на отношения сторон, находящиеся в прошлом хотя одновременно сила действия договора будет распространяться и на отношения сторон в будущем. Договорные сроки объединяет то, что момент их возникновения и продолжительность течения определяется волей сторон, за исключением тех случаев, когда они диспозитивно установлены законодателем.

Если договором установлено, что он действует в течение определённого срока, это означает, что в течение этого срока возникают, продолжаются и прекращаются договорные права и обязанности за исключением тех, которые на момент прекращения действия договора ещё не исполнены с учётом условий, установленных договором. В течение срока действия договора его содержание можно изменять, например, соглашением сторон п. Изменение договора, как правило, касается отдельных его положений и не изменяет первоначальной сути договора, допустим, так, чтобы вместо договора купли-продажи вдруг получился договор перевозки, хотя технически это возможно.

Теперь рассмотрим странное утверждение: Ведь если стороны определят срок действия договора в один год, то через год их договорные отношения прекращаются. После этого они должны сделать новое волеизъявление пусть уже и на следующий день , которое установит их новые, отличающиеся от прежних, права и обязанности, даже если они будут сформулированы совершенно теми же словами.

Иное дело, если во время действия договора стороны изменяют положение о сроке действия договора, продляя или сокращая его. Этим стороны продляют или сокращают период, в течение которого между ними действуют договорные отношения, но эти договорные отношения — прежние, установленные волеизъявлением сторон, имевшим место всего один раз, при заключении договора.

Удивительно, но факт! При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

Срок подписания дополнительного соглашения сторон не становится началом срока действия нового договора, это срок, с которого отношения сторон изменяются, но при этом всё же сохраняются п. Поэтому должно казаться странным и обратное утверждение, что один договор аренды, заключённый на сорок лет, на самом деле является сорока договорами аренды, заключёнными на срок один год, но подряд. А именно такое утверждение делает суд, говоря, что продление договора означает новый договор аренды, начинающий действовать по окончании первоначального срока действия договора.

В судебном деле, приведённом в Обзоре, продление договора было даже ещё более привязано к первоначальному волеизъявлению сторон — оно осуществлялось не по их дополнительному соглашению, а автоматически, если ни одна из сторон заранее от такого продления не откажется. Буквальное применение утверждения суда о периодическом возникновении нового договора должно означать для сторон договора следующее.

Каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество, ведь его обязанность сделать это возникла заново.

Срок договора аренды. Государственная регистрация договора аренды

Более того, стороны могут в течение неопределённого времени рассчитываться по договору наличными деньгами, несмотря на установленный Банком РФ предельный размер наличных расчётов между юридическими лицами по одной сделке шестьюдесятью тысячами рублей, ведь всё время возникают новые и новые сделки!

А если предположить, что расчёты по договору, заключённому на год с автоматическим продлением, осуществляются один раз в три месяца, то арендатор может безбоязненно пропускать платежи до четырёх раз подряд два раза в конце года и два раза в начале следующего , ведь к нему не будет применим п. Изложенное подтверждает, что после того, как суммарный срок продления договора аренды достигает одного года, он подлежит государственной регистрации.

Пункт 11 Обзора содержит вывод о том, что договор аренды, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации, так как по закону регистрируется договор, заключённый на срок не менее одного года. Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределённый срок п. Как правило, в нормативных актах неопределённые сроки означают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно.

Однако, короткие сроки тоже входят в понятие неопределённого срока, момент окончания которого пока неизвестен вообще и может наступить уже через три дня. Отметим, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключённого на неопределённый срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую заблаговременно обычно не менее месяца.

То есть какой-то минимум неопределённого срока законодателем всё же определён. Таким образом, в неопределённый срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года. Получается, что стороны, заключив договор на неопределённый срок, должны после его действия во времени более одного года зарегистрировать договор, ведь после преодоления годового рубежа уже явно понятно, что договор заключён на срок не менее года.

Любопытно при этом, что согласно всё тому же п. Между тем, буквально толкуя норму п. Представляется, что обнаруженное нами несоответствие срока действия договора и правил его регистрации кроется в неудачной формулировке Гражданского кодекса. Анализируя требование кодекса к регистрации договора аренды, мы встречаем в нём упоминание о временной точке — момент заключения договора.

Законодатель связывает момент вступления договора в силу с моментом его заключения. Вместе с тем, соглашением сторон при заключении договора может быть предусмотрено, что он вступает в силу, например, через полгода после его заключения. Кодекс диспозитивно привязывает регистрацию договора аренды к году, который прошёл с момента заключения договора. Между тем, срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды, могут не совпадать началом отсчёта со сроком заключения договора.

Например, стороны 01 февраля года заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу с 02 ноября года, а сама аренда продлится до 02 марта года. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил один год, один месяц и один день. Должен ли он регистрироваться? Если мы будем основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключённый на неопределённый срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать.

Исходя из изложенного, предлагаем изложить пункт 2 ст. А также добавить в эту статью пункт 3: Теперь хотелось бы коснуться сферы применения п. На практике он безоговорочно применяется к аренде любого недвижимого имущества, будь то отдельно стоящий огромный цех либо комната площадью 5 кв.

кинул если в договоре аренды недвижимого имущества срок аренды не определен мысли эти

Проанализировав положения Гражданского кодекса, мы придём к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом. В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что: В этом-то параграфе и содержится ст. Таким образом, договор аренды помещения, то есть недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иного п.

А к аренде помещений указанный закон предъявляет единственное требование: Таким образом, можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом её сроке, даже минимально коротком.

если в договоре аренды недвижимого имущества срок аренды не определен собственная история

Суд сослался на ч. Из этого был сделан вывод, что, поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключённого на срок не менее одного года.

Особенности определения

Ведь закон о регистрации не отсылает нас к п. Из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательности применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом. Несмотря на фактическую общность, юридическая судьба здания и помещений в нём может не совпадать, так как с точки зрения права это могут быть разные вещи с различным режимом правового регулирования. Например, имеются нормы об архитектурном освещении какого-либо здания. Однако они не означают, что каждое помещение в этом здании тоже должно архитектурно освещаться, на том лишь основании, что оно является его неотъемлемой частью.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений.


Читайте также:

  • Адвокат по трудовой инспекции
  • Штрафы за перегруз по осям
  • Документы для регистрации сделки купли продажи земли
  • Регистрация расторжения брака органами загс
  • Наследство какое право регулирует