Главная | Автоюрист | Пленум вс рф по сделкам с недвижимостью

Обзор Постановления Пленума ВС РФ о применении Раздела I первой части ГК РФ

Одним из таким примеров является пункт 86 Постановления, в котором Пленум Верховного Суда РФ разъяснил применение правил пункта 1 статьи Гражданского кодекса РФ о мнимых сделках. Такая сделка является ничтожной изначально, с момента ее совершения, поэтому суд по общему правилу не рассматривает вопрос о признании такой сделки недействительной, а сразу применяет последствия недействительности сделки [1] либо по требованию заинтересованных лиц, либо по собственной инициативе если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Позиция Пленума Верховного Суда, изложенная в Постановлении относительно мнимых сделок, стала в определенной степени революционной, так как существенным образом изменила понимание конструкции мнимой сделки, сложившееся за годы судебной практики. Формальное исполнение сделки не препятствует признанию ее мнимой. Пленум Верховного Суда обратил внимание на то, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Ранее суды считали мнимой только такую сделку, стороны которой вовсе не намерены исполнять ее или требовать исполнения. Так, например, Верховный суд в Определении от Той же позиции систематически придерживался Высший Арбитражный суд [2] и нижестоящие арбитражные суды. Совершая мнимую сделку стороны сделки, тем самым, делают свое волеизъявление, однако у них отсутствует воля то есть реально существующие желания и устремления , направленная на порождение правовых последствий в результате совершения такой сделки.

Удивительно, но факт! Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления далее - органа власти , положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

Иными словами мнимая сделка обладает пороком содержания, ибо подлинная воля сторон направлена только на то, чтобы создать видимость сделки и не совпадает с волеизъявлением. Важно подчеркнуть, что для признания сделки мнимой воля на порождение правовых последствий должна отсутствовать у обеих сторон. В ситуации, когда воля одной из сторон при выражении волеизъявления направлена на порождение правовых последствий и такая сторона желает их наступления то есть ее воля и волеизъявление совпадают , такая сделка не может рассматриваться в качестве мнимой.

Цели заключения мнимых сделок могут быть совершенно различными. И далеко не во всех случаях признание тех или иных сделок мнимыми является бесспорным. Так, на практике часто в качестве мнимых сделок квалифицируются сделки, связанные с отчуждением имущества, на которое может быть наложено взыскание как правило такие сделки заключаются между родственниками. Но, на наш взгляд, в таких сделках воля отчуждателя вещи, например, по договору купли-продажи, как раз направлена на переход права собственности в целях невозможности обращения взыскания на предмет купли-продажи, то есть порождение правовых последствий, предусмотренных сделкой.

То есть возникает следующая ситуация: По нашему мнению, к подобного рода сделкам следует применять правила других составов недействительных сделок например, норм ГК РФ о сделках, совершенных в обход закона или противным основам правопорядка или нравственности и др.

будем пленум вс рф по сделкам с недвижимостью домики, казалось

Кроме этого, лицо, которое желает обратить взыскание на имущество отчуждателя по сделке, имеет правовые механизмы защиты своего интереса заблаговременно, например, может ходатайствовать в суде о применении обеспечительных мер например, наложении ареста на имущество.

Мнимый характер сделки выдает и такое поведение ее сторон в период после совершения сделки, которое никак не учитывает произведенных сделкой правовых последствий. Выявление указанных обстоятельств направлено на доказывание отсутствия у совершивших сделку сторон воли на наступление правовых последствий совершения сделки. Если же заинтересованному лицу не удается доказать мнимость сделки что зачастую доказать весьма затруднительно , то презюмируется совпадение волеизъявления и воли сторон, совершивших сделку.

В отношении ничтожных сделок по общему правилу предъявляется не требование о признании сделки недействительной, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки ст. То есть суд не должен отдельно рассматривать вопрос о признании сделки недействительной. Однако применительно к мнимым сделкам без четкой убежденности основанной на объективных доказательствах в том, что воля и волеизъявление сторон сделки не совпадают и сделка является фиктивной, в силу чего она ничтожна, суд не сможет принять решение о применении последствий по общему правилу п.

Даже если о мнимости сделки заявляет одна из сторон сделки, то она обязана доказать, что воля другой стороны так же не соответствовала сделанному волеизъявлению п. Таким образом, суд, по сути, рассматривает вопрос о признании сделки недействительной, при этом формально не выносит соответствующего решения.

Так может тогда следует сделать мнимые сделки оспоримыми, а не ничтожными, чтобы суды могли выносить решение о признании сделки недействительной? Напомним, что согласно п. В этом смысле, исходя из грамматического толкования п. В то же время комментируемый пункт Постановления Пленума ВС РФ устанавливает, что формальное исполнение сделки не препятствует признанию ее мнимой. В последнем случае, по нашему мнению, сделку нельзя считать мнимой, так как путем traditio фактической передачи вещи во владение приобретателю по общему правилу п. То есть под формальным исполнением сделки имеется в виду, прежде всего, фиктивное исполнение, создающее лишь только видимость.

Осуществление государственной регистрации перехода права собственности не препятствует квалификации сделки мнимой. В абзаце 3 пункта 86 Постановления Пленум ВС РФ обратил внимание на то, что осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи ГК РФ. И вот этот пункт представляет особый интерес, так как противоречит не только ранее сложившейся судебной практике, но и может представлять опасность для стабильности гражданского оборота.

Относительно первого тезиса приведем в качестве примера п. Из материалов дела суд установил: Передаточный акт был подписан сторонами, и право собственности покупателя на упомянутые здания зарегистрировано в установленном порядке. На основании этого суд указал на невозможность признания таких сделок мнимыми. Заметим, что согласно пункту 1 статьи ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации окончательно, для всех третьих лиц. Таким образом, внесение записи в реестр является юридическим фактом возникновения права собственности у приобретателя недвижимой вещи. На наш взгляд вполне логичным и соответствующим целям стабильности гражданского оборота является рассмотрение регистрации права собственности в качестве распорядительной сделки наряду с передачей по акту приема-передачи по аналогии с германской Eintragung согласно принципу разделения Trennungsprinzip.

Для лучшего понимания концепции распорядительных сделок, обратимся к опыту Германии. Однако следует отметить, что принцип разделения реально оправдан при одновременном действии другого важнейшего принципа абстрактности Abstraktionsprinzip , согласно которому действительность распорядительной сделки не зависит от действительности сделки обязательственной во исполнение которой осуществляется распорядительная сделка.

Удивительно, но факт! Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

В ситуации, если обязательственная сделка признана недействительной, а вещь передана приобретателю и находится у него распорядительная сделка в силу принципа абстракции является действительной , то у отчуждателя вещи возникает требование о возврате неосновательного обогащения Leistungkondiktion. На наш взгляд, применительно к мнимым сделкам, воля сторон при совершении сделки, безусловно, не направлена на возникновение правовых последствий, однако путем фактического волевого исполнения этой сделки стороны тем самым порождают для себя эти последствия, прекрасно осознавая и понимая, что с осуществлением регистрации права собственности, прежде всего в силу непосредственных норм закона, окончательно переходит вещное право.

YrKon Ingeeniring

В то же время рассматривая регистрацию сделки как составляющую часть распорядительной сделки, влекущей правовые последствия, по аналогии с германским вещным правом, следует обратить внимание, что в Германии действует позитивная система регистрации прав, согласно которой лицо, чье право зарегистрировано в реестре, является собственником вещи независимо от действительности сделки, лежащей в основе перехода права.

То есть для последующего приобретателя, полагающегося при приобретении вещи на данные реестра, отчуждатель будет признаваться собственником недвижимой вещи, независимо от действительности договора, по которому право перешло к отчуждателю в силу абстрактности распорядительной сделки. В России Федеральным законом от Последний принцип, как и в Германии, означает, что лицо, чье право зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц считается собственником вещи.

Таким образом, запись в реестре, по сути, гарантирует действительность распорядительной сделки перехода права собственности для третьих лиц.

Читать популярные статьи на сайте

Поэтому думается, что если была осуществлена регистрация права собственности на недвижимое имущество, то сделка не должна признаваться мнимой, так как, во-первых, после внесения записи в реестр продавец по договору купли-продажи более не имеет юридической возможности распоряжаться имуществом, так как право собственности переходит независимо от того, желали ли стороны наступления этого правового последствия при заключении сделки к покупателю по договору; во-вторых, сама регистрация права собственности является волевым актом на наш взгляд ее можно рассматривать как составляющую часть распорядительной сделки и ее осуществление направлено на исполнение обязательства.

То есть обращаясь в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права, стороны имеют явное намерение создать правовые последствия и, независимо от того, хотят они действительно того или нет, эти последствия наступят, в том числе для всех третьих лиц помним о принципах публичности и достоверности реестра.

Таким образом, на наш взгляд, после осуществления государственной регистрации приоритет должен иметь уже не факт отсутствия намерения сторон создать правовые последствия соответствующей сделки в момент ее совершения то есть по сути субъективный психологический аспект , а факт реального наступления таких последствий в результате волевых действий самих сторон объективный юридический аспект.


Читайте также:

  • Как узнать одобрил ли банк ипотеку
  • Служба по контракту сколько платят
  • Процент по ипотеке ханты-мансийский банк
  • Купить квартиру в йошкар-оле в ипотеку
  • Аренда земли под продажу елок